ROI em terrenos: Como calcular o retorno do investimento imobiliário em Santa Catarina

Investir em terrenos tem se mostrado uma excelente estratégia para quem busca rentabilidade no mercado imobiliário, especialmente em Santa Catarina. Mas como calcular se um investimento em terreno realmente vale a pena? Neste artigo, vamos desvendar os segredos do ROI (Return on Investment ou Retorno sobre Investimento) em terrenos, usando exemplos práticos do mercado catarinense.

Entendendo o ROI no mercado de terrenos

O ROI é uma métrica fundamental para qualquer investidor, mas no mercado de terrenos ele tem características particulares. Diferente de imóveis prontos, que podem gerar renda com aluguel, o retorno em terrenos vem principalmente da valorização. Em Santa Catarina, essa valorização tem superado significativamente a média nacional, mas é preciso saber calcular corretamente para tomar decisões assertivas.

A fórmula básica do ROI em terrenos

O cálculo do ROI em terrenos pode ser resumido em uma fórmula simples:

ROI = [(Valor de Venda – Valor de Compra) / Valor de Compra] x 100

No entanto, para um cálculo mais preciso, precisamos considerar todos os custos envolvidos na operação. Vamos a um exemplo prático:

Imagine um terreno comprado em um bairro planejado em Tijucas por R$ 218.000,00. Se o lote for comprado à vista, o comprador ainda terá que arcar com os custos de transferência do bem tendo os custos de:

• ITBI em Tijucas (3%): R$ 6.540,00
• Escritura e registro para um imóvel desse valor (TJSC/SC 2025): R$ 4.987,69
• Investimento total: R$ 229.527,69

Se após dois anos o terreno for vendido por R$ 400.000, o cálculo seria: ROI = [(400.000 – 229.527,69) / 229.527,69] x 100 = 42,61%

Ou seja, o investidor teria um retorno bruto de 42,6% sobre o investimento em dois anos, no entanto teria que considerar os descontos da taxa de corretagem para a venda do seu terreno, assim como o imposto sobre o ganho de capital.

Custos que impactam o ROI

Para um cálculo realista do retorno, é fundamental considerar todos os custos envolvidos na operação:

1. Custos de aquisição com transferência do bem:

• ITBI (de 2% à 3% em Santa Catarina, conforme o município)
• Escritura e registro

2. Custos de manutenção:

• IPTU anual
• Taxa de condomínio (em caso de condomínios fechados prontos)
• Limpeza e conservação do terreno (se o loteamento ou condomínio já estiver entregue)

3. Custos de venda:

• Taxa de corretagem (de 5% à 6%)
• Impostos sobre o ganho de capital (15% sobre o ganho de capital)

O fator tempo no cálculo do ROI

Um aspecto crucial no investimento em terrenos é o tempo. Em Santa Catarina, temos observado diferentes velocidades de valorização dependendo da região e do tipo de empreendimento.

Fatores que influenciam a valorização

O ROI em terrenos em Santa Catarina é influenciado por diversos fatores que precisam ser considerados na análise:

Localização e desenvolvimento regional

A infraestrutura da região tem um impacto direto na valorização. Por exemplo, o anúncio da duplicação de uma rodovia ou a instalação de um novo shopping center pode acelerar significativamente a valorização de terrenos no entorno.

Regulamentações e zoneamento

Mudanças no plano diretor das cidades podem impactar significativamente o valor dos terrenos. Em Balneário Camboriú, por exemplo, alterações no zoneamento já provocaram valorizações superiores a 100% em algumas áreas.

Infraestrutura do empreendimento

Em loteamentos e bairros planejados, o cronograma de implantação da infraestrutura afeta diretamente a velocidade de valorização. Quanto mais rápida a execução das obras, maior tende a ser o ROI.

Estratégias para maximizar o ROI

Para otimizar o retorno do investimento em terrenos, algumas estratégias têm se mostrado particularmente eficientes em Santa Catarina:

1. Identificação de vetores de crescimento

• Pesquisar planos de expansão urbana
• Acompanhar projetos de infraestrutura
• Monitorar movimento de grandes empresas na região

2. Timing de compra e venda

• Comprar em lançamento ou pré-lançamento
• Aproveitar oportunidades em áreas em desenvolvimento
• Identificar o momento certo para venda

3. Diversificação geográfica

• Investir em diferentes municípios
• Combinar regiões consolidadas e em desenvolvimento
• Variar entre terrenos em loteamentos abertos e condomínios fechados

Como avaliar se o ROI está atrativo

Para determinar se o ROI projetado é atrativo, compare-o com:

• Rentabilidade de outros investimentos imobiliários
• Rendimento de investimentos de renda fixa
• Média histórica de valorização da região
• Taxa de inflação do período

Conclusão

O cálculo do ROI em terrenos vai além de uma simples fórmula matemática. É preciso considerar diversos fatores e estar atento às particularidades do mercado local. Em Santa Catarina, o histórico de valorização e as perspectivas de desenvolvimento regional têm proporcionado excelentes oportunidades de retorno para investidores bem informados.

Antes de fazer seu investimento, conte com o apoio de profissionais especializados que conhecem profundamente o mercado local. Nossa equipe está à disposição para ajudar você a identificar as melhores oportunidades e calcular o potencial de retorno de cada investimento.

Entre em contato conosco pelo WhatsApp e fale com um de nossos especialistas.